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El registro público otorga certeza y seguridad jurídica para surtir efectos jurídicos contra terceros y así resguardar la información de los registrales y de los que están obligados a respetar los derechos generados por éstos; y para esto, la dependencia que nos ocupa se rige por un marco normativo conformado por diversas leyes y reglamentos. Esta dependencia nos permite ver el estado jurídico de la propiedad y posesión de bienes inmuebles; algunos actos jurídicos sobre bienes muebles, limitaciones y gravámenes a que ambos están sujetos, y sobre la modificación y constitución de las asociaciones mercantiles y civiles.
== Antecedentes ==
Cabe mencionar que esta dependencia tiene antecedentes, la cuales vienen desde el antiguo derecho español con acontecimientos tales como las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, y podemos decir que a partir de estos ordenamientos jurídicos españoles es de donde evoluciona el Sistema Registral en México.
Una vez lograda la independencia de México el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822, otorgo vigencia a las leyes, órdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no se opusiesen a aquel; así como a las leyes, ordenes y decretos que se expidieren en consecuencia de la lucha de independencia.
La ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como un oficio vendible y enajenable.
En 1867, el presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las bases de lo que hoy conocemos como: Oficio del Registro Público.
Un Código Civil importante por ser uno de los más completos en su época fue el del Estado de Veracruz, expedido en 1868, cuyo Titulo XXI denominado Del Registro Público de la Propiedad estuvo integrado por los siguientes capítulos: Disposiciones Generales, Títulos sujetos a inscripción, De las personas que deben o pueden pedir la inscripción, De los modos de extinguirse la inscripción, De la anotación preventiva, De las sub-inscripciones, y De la Teneduría del Registro.
El Código Civil del Estado de México del año 1870, por su parte, mantuvo la forma anterior y agregó un capitulo mas de Disposiciones Transitorias.<ref>"Derecho notarial y derecho registral", Luis Carral y de Teresa, Libros de México, 1965</ref>
=== Sistemas registrales ===
Según Sanz Fernández: “Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. “
Alfonso de Cossío establece que un sistema registral “ no es otra cosa que un conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del registro de propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de bienes muebles y la constitución de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”
Cuando hablamos del Sistema Registral, nos estamos refiriendo al conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado territorio.
Los principales sistemas registrales son los siguientes:
==== A)Por los efectos de la inscripción ====
[[Archivo:Mapa conceptual de las dos primeras clasificaciones|miniaturadeimagen|[[Archivo:Sistemas de registro.jpg|thumb|Mapas conceptuales de los diferentes sistemas de registro.]]]]
'''• Sistemas Registrales Declarativos.'''
Un sistema es declarativo cuando el acto o el derecho real se constituye fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es decir, podemos inscribir si lo deseamos.
La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la adquisición del derecho real, pero la falta de inscripción hace inoponible el titulo no inscrito frente a un tercero que ha inscrito, este sistema es el que rige en Francia e Italia principalmente.
'''• Sistemas Registrales constitutivos.'''
Un sistema es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituye con la inscripción, es decir, cuando los derechos reales nacen recién con la inscripción en el Registro.
Es aquel sistema en que la inscripción se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisición o constitución del derecho real, es el imperante en Alemania, Suiza, Australia y Austria.
'''• Sistemas registrales convalidantes.'''
Cuando al inscribir en Registros Públicos el acto queda convalidado, como cuando se inscribe una compra venta.
'''• Sistemas Registrales no Convalidantes.'''
Es no convalidante cuando al inscribir en registros públicos en acto no queda convalidado, si un titulo que adolece de nulidad se inscribe, el titulo sigue siendo pasible de ser declarado nulo.
==== B)Por la forma de organización/ Según su forma ====
'''Inscripción en libros.'''
Consiste en que el registrador transcribe documentos que se registran en los libros del Registro Público de la Propiedad. La ventaja de este sistema es que los libros van seriados, numerados y foliados, por lo que difícilmente pueden desprenderse de ellos los documentos inscritos; sin embargo su desventaja estriba en la falta de espacio que puede tener el registrador al inscribir un acto, por no poder adicionar mas folios al libro, debiendo aprovechar y saturar al máximo los espacios en blanco.
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Sistema de Folio Real:'''
El sistema de folios consiste en la creación de carpetas que contienen hojas sueltas en las que el registrador puede inscribir sus actos.
El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por cada bien inmueble, o por cada vehículo, así por ejemplo: si en una partida registral se inmatricula un inmueble, en dicha partida registral es en donde corresponde inscribir todos los actos relativos a ese inmueble entre los cuales se pueden registrar los siguientes actos: licencia de obra, conformidad de obra, constatación de fabrica, compra venta, donación, demolición, sub división, habilitación urbana, embargos, demandas, hipotecas entre otros.
El folio real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos que conforman en un solo formato el historial jurídico de los bienes.
De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su ficha y en ella deberá inscribirse de forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados formalmente para su inscripción.
Existen varias definiciones doctrinales del Folio real y todas coinciden que se trata de un sistema más moderno, practico y seguro de inscripción de bienes ya que tiene por objeto el inmueble en forma individual y particular, es decir, como la protagonista de la inscripción, desplazando así el sistema del folio real.
La ventaja de este sistema es que el registrador no se preocupa de la escasez de espacio, su desventaja consiste en que los folios pueden desprenderse fácilmente de su carpeta.
'''Sistema de Folio Personal'''
Es la carpeta que se utiliza para una persona jurídica, en ella se inscriben aquellos actos jurídicos que puedan realizar las personas titulares del folio.
Por ejemplo en el estado de Lousiana de Estados Unidos existe el registro único por cada persona física o moral, donde se inscriben todas las garantías prendarias sobre bienes presentes o futuros.
=== C)Por la forma de extensión de los Asientos ===
'''Sistemas de inscripción.'''
[[Archivo:Mapa conceptual de sistemas registrales|miniaturadeimagen|[[Archivo:Sistemas registrales.jpg|thumb|Mapas conceptuales de los diferentes sistemas de registro.]]]]
En los sistemas registrales al momento de la inscripción extraen de los títulos presentados los principales datos, para que estos figuren en los asientos registrales de inscripción que forma parte de las partidas registrales. Es decir en los sistemas se copia la partida registral correspondiente un resumen del título en el cual ha recaído la Calificación registral positiva.
Los asientos son formulados sobre la base de extractar y a veces transcribir algunos de los aspectos del título pero no la totalidad del mismo, pues existen pactos del carácter personal que son inscribibles.
'''Sistemas de transcripción.'''
Los registradores al momento de la inscripción se extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción, todo su contenido el cual figura en los asientos registrales de inscripción que forma parte de las partidas registrales. Es decir, en los sistemas registrales de transcripción se transcribe todo el contenido de los títulos presentados.
'''Sistema de encasillado.'''
En este sistema los asientos se extienden en los libros siguiendo un encasillado, este sistema es propio de aquellas legislaciones que siguen el numerus clausulus de derechos reales, en que basta consignar los datos fundamentales, pues todo lo demás está regulado por la ley.
'''Sistemas Registrales con Archivo de Títulos.'''
Una vez practicada la registración, se archiva un ejemplar del título inscrito formándose legajos con los mismos, por ejemplo si se archiva una compra venta, luego de la inscripción se archiva y se legaja la parte notarial en merito al cual se inscribió la compra venta.
'''Sistemas Registrales sin Archivo de Títulos.'''
Una vez practicada la registración se devuelve al presente el titulo que ha sido materia de la calificación registral positiva, no se archiva esto quiere decir que no existen legajos registrales.
'''Sistema de publicidad completa.'''
El acceso por parte de las personas a la información que contiene el registro, es total. La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones.
Solo podrá otorgarse a quienes acrediten legitimo interés.
'''Sistema de publicidad incompleta.'''
El acceso por parte de las personas a la información que contiene el registro se encuentra restringido.
'''Sistemas Registrales con Fe Pública Registral.'''
Se encuentra establecido el Principio Registral de Fe pública que consiste en el carácter que le imprime el funcionario y tiene atribuciones conferidas por la ley para:
Presenciar el acto.
'''Dar constancia del acto.'''
Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
'''Sistemas Registrales sin Fe Pública Registral.'''
No se encuentra establecido el Principio Registral de Fe Pública Registral.
'''Sistemas Registrales con Legitimación.'''
Se encuentra establecido el Principio Registral de Fe Pública de Legitimación.
'''Sistemas Registrales sin Legitimación.'''
No se encuentra establecido el Principio Registral de Fe Pública de Legitimación.
'''Sistemas Registrales con doble venta.'''
Los Sistemas Registrales con doble venta son los sistemas registrales en los cuales es posible que exista el problema de doble venta de un bien registrable.
'''Sistemas Registrales sin doble venta.'''
Los Sistemas Registrales sin doble venta son los sistemas registrales que no admite que exista el problema de doble venta de un bien registrable.
'''Sistemas Registrales de Registro de Derechos.'''
El registro garantiza lo publicado, es decir, existe un control previo de legalidad para proceder a la registración. En estos sistemas registrales se efectúa una muy cuidadosa y detallada calificación la que se efectúa por parte del registrador público, luego que el documento es presentado solicitando su registración y solo si la calificación es positiva se extiende el o los asientos de registración correspondientes.
En este sistema depuran los títulos que se encuentren con defectos subsanables.
'''Sistemas Registrales de Registro de Documentos.'''
Se publican los documentos luego de una calificación que se contrae a la revisión de ciertos requisitos mínimos.
No se garantiza lo publicado sino que se publica que el titular registral es uno de titulares registrales y se promueve y se incentiva la publicación de documentos inscribibles.
Es decir, es posible que existan varios propietarios con derecho inscrito respecto de un mismo inmueble.
=== D)Por la traslación de dominio. ===
La causa de la atribución es la situación jurídica que autoriza el desplazamiento patrimonial o traslación de dominio, es el negocio jurídico válidamente celebrado. Las inscripciones se extienden en merito a una causa, ejemplo: en la inscripción de una traslación de dominio la causa puede ser una compra venta, donación, permuta, adjudicación, remate, etc.
[[Archivo:Mapas de sistemas|miniaturadeimagen|[[Archivo:Sistemas Registrales Im..jpg|thumb|Mapas conceptuales de los diferentes sistemas de registro.]]]]
'''Sistema Causal.'''
La causa de la traslación queda ligada a la inscripción, es decir si se inscribe una traslación de dominio, en el asiento de inscripción debe expresarse la causa de dicha traslación de dominio.
'''Sistema Abstracto.'''
En este caso la causa de la traslación de dominio queda desligada de la inscripción.<ref>"Derecho registral" Bernardo Pérez Fernández del Castillo, Edición 7, Porrúa, 2000</ref>
=== Panamá ===
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