Diferencia entre revisiones de «Registro de la propiedad»

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El '''Registro de la Propiedad''' es una institución pública destinada a crear titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de los [[bien inmueble|inmuebles]], con la finalidad de proteger el tráfico jurídico.<ref name=registro>[http://www.abogares.com/?p=215 La profesión de registrador de la propiedad], en abogares.com</ref>
 
En el Registro de la Propiedad, se adquieren el [[Propiedad|dominio]] y demás [[derechos reales]] con seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La función básica del Registro ''no es publicar actos y contratos, sino crear titularidades inatacables en virtud de un acto de poder público''.<ref name=registro/>
 
Históricamente, los mecanismos tradicionales de seguridad se quedaron obsoletos durante el siglo XIX, ya que el [[mercado]] no era eficaz si permitía la celebración de un juicio universal por cada transacción o compraventa, ni tampoco podía esperar el cumplimiento de los plazos de [[usucapión]]. Esa fue la razón por la que surgieron los Registros de la Propiedad inspirados en el modelo germano, modelo en el que se integra el Registro español.<ref name=registro/>
 
La implantación de los registros como nuevos mecanismos de seguridad se acompañó de la creación del '''Registrador de la Propiedad'''. Los fuertes efectos de los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de ''calificación'' y que constituye la función del Registrador.<ref name=registro/>
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== Derecho Romano ==
{{AP|Registro de la Propiedad (Roma)}}
El [[derecho romano]] se ha venido considerando tradicionalmente como prototipo del sistema de clandestinidad en el tráfico inmobiliario. Dicha clandestinidad se debió a distintas razones, entre ellas, las técnicas como la falta de difusión del documento.<br />
 
Los problemas planteados por los supuestos de doble venta o de venta de fincas como libres, estando gravadas, no se afrontaron desde el punto de vista preventivo, sino represivo, a través de las figuras de la [[actio auctoritatis]] y del [[delito de estelionato]].<br />
 
=== Adquisición y transmisión del dominio ===
 
==== Derecho primitivo ====
En el primitivo ''ius civile'', las transmisiones de fundos itálicos eran objeto de publicidad merced al carácter público de las formas necesarias para aquellos actos, que eran la [[mancipatio]] y la [[in iure cessio]].<br />
 
==== Derecho pretorio ====
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=== Gravamen de inmuebles ===
En materia de gravámenes inmobiliarios, el [[derecho romano]] tampoco conoció en materia de gravámenes inmobiliarios conoció el [[derecho romano]] un sistema de publicidad.<br />
La forma primitiva de garantía real fue la [[fiducia]], en la que no existía publicidad alguna del gravamen, puesto que la verdadera relación jurídica existente entre las partes quedaba oculta por el negocio fiduciario.<br />
Más tarde, el [[pignus]] se convierte en la figura más importante de garantía real. Su publicidad era prácticamente inexistente, pues sólo se funda en la posesión, que, en sí misma, es un hecho incoloro y abstracto.<br />
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=== Excepciones a la clandestinidad ===
Además de las antiguas formas de transmisión del dominio, existía una publicidad en la [[insinuatio]], que consistía en la transcripción de lasla donación en unas actas públicas, realizada con intervención del magistrado. No obstante, la finalidad de la [[insinuatio]] no era la publicidad de la transmisión, sino el deseo de impedir las donaciones exageradas y la captación de la voluntad del donante.<br />
Actualmente se señala que en el [[derecho romano]] no hubo tanta clandestinidad como se había dicho. Así, Valentiniano III dio el carácter de requisito esencial para la validez de una venta su inscripción en los archivos municipales.<br />
Además [[Álvaro D'Ors|D'Ors]] señaló que, aun sin gran difusión, en la época clásica aparecen los documentos registrados oficialmente (''[[apud acta]]'') y las copias (''exempla'') de los mismos.<br />
Asimismo [[José Luis Zamora Manzano|Zamora Manzano]] ha considerado que implicaba cierta publicidad la intervención de los vecinos en las transmisiones implicaba cierta publicidad.<br />
 
== Derecho Germánicogermánico ==
En [[Derecho Germánico]], el acto transmisivo tuvo conceptualmente dos elementos:<br />
* El acuerdo de de las partes por el que se concierta la transmisión.
* La investidura solemne, que se descomponía en dos actos, la toma de posesión de la finca por parte del adquirente y la desposesión o abandono de la finca por parte del transmitente.
La investidura se realizaba con plena publicidad, y ante testigos, y era un requisito imprescindible para la transmisión de la gewere jurídica.
 
=== La "Auflassung" ===
En un principio, se designó con este término la dejación unilateral de la posesión por parte del transmitente, como un elemento del acto traslativo; más tarde, pasó a constituir una mera declaración del transmitente de haber abandonado la posesión y, finalmente, sustituyó a la investidura.<br />
En esta evolución destaca el momento en que la ''auflassungAuflassung'' no se realiza en el lugar en que se encuentra la finca, sino ante un tribunal, por las meras declaraciones de las partes y de la autoridad judicial.
posesión; y, finalmente, sustituyó a la investidura.<br />
En esta evolución destaca el momento en que la ''auflassung'' no se realiza en el lugar en que se encuentra la finca, sino ante un tribunal, por las meras declaraciones de las partes y de la autoridad judicial.
 
=== La inscripción en Registros inmobiliarios ===
El origen de la publicidad registral propiamente dicha se encuentra en la [[alta Edad Media]], donde las Iglesiasiglesias, monasterios y grandes terratenientes tomaron por costumbre servirse de unos libros en que se copiaban documentos relativos a las propiedades.<br />
 
En el siglo XII, algunos municipios comienzan la llevanza de libros públicos, en los que se consignaban las enajenaciones de inmuebles producidas ante el consejoconcejo municipal.<br />
En un primer momento, los libros consignaron todos los negocios en pura sucesión cronológica. Más tarde, se separaron en diferentes libros los distintos tipos de negocios. Y, por último, en algunos municipios, se acostumbróacostumbraba a consignar todas las anotaciones referidas a un inmueble en el mismo lugar del libro, apareciendo así el [[sistema de folio real]].<br />
 
Inicialmente, los libros valían como un simple testimonio o medio de prueba de lo que en ellos constaba. Sólo en algunos lugares, y a partir del siglo XV, la inscripción se convirtió en una parte del negocio traslativo en sí mismo considerado.<br />
 
=== Recepción del Derecho Romano ===
La recepción del [[Derecho Romano]] en [[Alemania]] desvirtuó el sistema, al introducir la transmisión mediante [[traditio]] sin forma ni solemnidad determinada.<br />
 
Hasta el siglo XVIII, existen una pluralidad de sistemas de transmisión y publicidad de los derechos; pero a partir de esa época, se hizo necesario establecer un mercado de capitales con garantía territorial y clarificar el régimen de gravámenes de los fundos. Por ello, los registros se generalizan a finales del siglo XVIII los registros se generalizan:, primero como Registros de gravámenes, y después como auténticos registros de la propiedad.
 
== Antiguo Derecho Españolespañol ==
 
=== Antecedentes remotos ===
Como antecedentes remotos de la publicidad inmobiliaria general, puedepueden destacarse:
* La robración o roboración, que era una ratificación solemne y pública de las ventas, que tenía lugar ante testigos.
* La publicidad de las ventas por anuncios o pregones, que se practicaba en Navarra, Vizcaya, Mallorca y Plasencia.
 
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=== Pragmática de 1714 ===
[[Felipe V]] conminó al cumplimiento de la Pragmática de 1539 con la de 1714, a la vez que establecía el Registro en todos los lugares, fuesen o no cabeza de jurisdicción.
 
=== Pragmática de 1768 ===
Al igual que en el resto de Europa, también en España fuese sintió a finales del siglo XVIII cuando se sintió la necesidad de un Registro de gravámenes, dando lugar a los Oficios o Contadurías de Hipotecas, aprobadas por la Pragmática de 1768, y que estuvieron vigentes hasta la institución del actual Registro en 1861.<br />
Las Contadurías se establecieron en todas las cabezas de partido y en ellas se hacía constar:
 
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* Las ventas de bienes raíces gravados con alguna carga.
* Las fianzas en que se hipotecasen especialmente bienes raíces.
 
* Fundaciones de Mayorazgos u obra pía.
 
La toma de razón de estos actos era requisito necesario para que los documentos pudieran hacer fe en juicio y fuera de él. No obstante, ello se limitó a las hipotecas y los gravámenes indicados, pues nada se estableció acerca de las transmisiones de dominio.<br />
En relación a los [[principios hipotecarios]]:
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Los asientos se distribuían por años, regulándose con minuciosidad las circunstancias de los mismos.<br />
La Pragmática era aplicable en toda España, excepto en Cataluña y Navarra. No obstante:
* Por Edicto de 1774, se extiende la Pragmática a Cataluña;, pero incluyendo las transmisiones de inmuebles en general, aunque no estuvieran gravadas con censo o hipoteca.
* La Ley Foral Navarra de 19 de mayo de 1817 extendió las contadurías a este territorio con una regulación muy semejante a la de la Real pragmática, aunque estableciendo un sistema de prelación para las hipotecas.
 
== Disposiciones fiscales de 1829 y 1845 ==
Estas disposiciones ampliaron el Oficio a la toma de razón de las transmisiones de dominio e instauraron la llevanza del oficio por fincas, instaurando una especie de folio real, y también un encasillado.<br />
Además, desde el punto de vista fiscal supusieron el inicio de la colaboración entre el Registro y la Hacienda pública en las cuestiones relacionadas con los actuales impuestos de Transmisiones y Actos jurídicos Documentales y de Sucesiones y Donaciones.<br />
 
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En el ámbito del Derecho comparado, existen diversos [[Sistemas registrales|sistemas de Registro]] o sistemas hipotecarios (denominación más concreta que la de “sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble”, la cual, por su excesiva amplitud, se presta a confusión).<br />
Principalmente seSe pueden distinguir principalmente:
* [[Registro de documentos]].
* [[Registro de derechos]].
 
== El registro de la propiedad según el paíspaíses ==
 
=== Albania ===
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{{AP|Registro de la Propiedad (Australia)}}
[[File:CBR Santiago.JPG|250px|miniaturadeimagen|Dependencias del [[Conservador de Bienes Raíces (Chile)|Conservador de Bienes Raíces]] de [[Santiago de Chile]].]]
 
=== Chile ===
{{AP|Conservador de Bienes Raíces}}