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La hipoteca inmobiliaria ( II )

'I.-Las hipotecas especiales por razón de su objeto (Art. 107 L.H)

– Hipoteca del derecho de usufructo – Hipoteca de la nuda propiedad – Hipoteca de bienes hipotecados – La Hipoteca de la hipoteca – Hipoteca del derecho de superficie y otros derechos – Hipoteca de las concesiones administrativas – Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia – Hipoteca del retracto – Hipoteca de los bienes litigiosos – Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas – Hipoteca de pisos o locales en propiedad horizontal – Hipoteca de censos – Hipoteca del derecho del remanente

Hipoteca del derecho de usufructo– SI. Solo cuando la H. quede extinguida cuando el usufructo concluya. – Requisitos: – Solo cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario ( muerte) – Si es por su voluntad, subsistirá la hipoteca (renuncia).

Hipoteca de la nuda propiedad: – En la subasta se vende la nuda propiedad: Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser solamente y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo. – El adquirente recibe la propiedad con pleno dominio una vez extinguido el usufructo. – Si se extingue antes el Usufructo que la hipoteca, l la Hipoteca será del dominio pleno. A no ser que se pacte lo contrario. Hipoteca de bienes hipotecados: – Art 107 L.H: Los bienes hipotecados pueden ser nuevamente hipotecados. – El número de hipotecas que se pueden constituir sobre una finca es indefinido. – Único límite: la capacidad económica que soporte la finca y el interés de los acreedores en aceptar las nuevas cargas. La concurrencia de hipotecas se resuelve a través de reglas sobre rango y prioridad.

Hipoteca de la hipoteca: – SI es hipotecable el derecho de hipoteca voluntaria. – Eso sí, quedando pendiente la que se constituya sobre el de la resolución del mismo derecho. – La subhipoteca es una Gravamen real de la hipoteca – Constitución de una hipoteca y su cancelación: – Art. 175.4 L.H.: Debe tener los requisitos que exige el art 149 L.H. – Si no se han cumplido: podrá cancelarse en virtud de escritura en que conste la resolución del derecho del subhipotecante. – Si se han cumplido, necesario además, el consentimiento del acreedor subhipotecarios o la consignación de la cantidad asegurada por la subhipoteca.

Hipoteca del derecho de superficie y otros derechos:– Art.107.5 L.H: El derecho de superficie puede ser objeto de hipoteca: el derecho de aguas, pastos, leñas y otros semejantes de naturaleza real. – La hipoteca Estará sujeta a las limitaciones propias del derecho superficiario. – Por ejemplo: hipoteca del derecho de Aguas, esta puede figurar en el registro como una finca distinta a la finca que ocupan o que nacen, pero la Ley de Aguas del 1985 establece el dominio público hidráulico, por lo que disminuye el que las Aguas puedan ser privadas.

Hipoteca de concesiones administrativas:– Art. 107.6 L.H: son bienes hipotecables las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puertos y otras obras destinadas al servicio público y los edificios o terrenos que, no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras. En el primer caso quedando pendiente de la resolución del derecho del concesionario. – Merece la consideración de bien Inmueble y es susceptible de inscripción registral. – La inscripción de la hipoteca se cancelará cuando se declare resuelto el derecho del concesionario.

Hipoteca de los bienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia:– Art.107.7 L.H.: Se trata de bienes en los cuales el vendedor tiene un derecho de recuperación durante un plazo, restituyendo el precio de venta. – Derecho de hipoteca subordinado Derecho de recuperación del antiguo vendedor. – Condicionantes de esta hipoteca: – Que se limite a la cantidad que el comprador o su causahabiente deba recibir en el caso de resolverse la venta – Que se dé conocimiento del contrato de hipoteca al vendedor – Si esté recupera la cosa antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor. Hipoteca sobre bienes litigiosos: – Art. 107.9 L.H.: Son hipotecables todos los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tiene en su conocimiento tal litigio pero quedará pendiente de la resolución del pleito. – Problemas de interpretación: – La hipoteca es un derecho de constitución registral. – De acuerdo con el art 34 L.H., el acreedor hipotecario, adquirente del derecho real de hipoteca, si es de buena fe y a titulo oneroso, queda protegido si concurren las circunstancias del art. 34 L.H.

Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas:– 107.10 L.H.: la admite, pero quedando extinguida al resolverse el derecho del hipotecante. – Lo sujeto a condición resolutoria no es tanto el bien cuanto el título de dominio del hipotecante – Si la condición no consta en el Registro, la hipoteca no presenta ninguna especialidad y el acreedor hipotecario será un tercero hipotecario protegido si reúne los requisitos del art. 34 L.H.

Hipotecas de pisos o locales en propiedad horizontal– Si se reconoce y no presenta ninguna especial novedad.

Hipotecas de censos:– El art. 148 L.H. Lo reconoce.

Hipoteca del derecho del rematante:– La Ley de Enjuiciamiento Criminal del 2000 nuevo apartado el 107.12 a la L.H. – Es hipotecable el derecho del rematante sobre los bienes inmuebles subastados en un procedimiento judicial. – La hipoteca recaerá sobre los bienes adjudicados.

== II.- La obligación asegurada con la hipoteca: ==

– Art. 105 L.H. La hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. No hay límites. Por tanto pueden asegurarse como hipoteca obligaciones cuyas prestaciones pertenezcan a cualquiera de los tipos contemplados en el Art. 10088 (dar, hacer, no hacer). – Está claro que la garantía que se obtiene por la Hipoteca es pecuniaria, pero la obligación no tiene por qué serlo. – Si la obligación asegurada no es pecuniaria se hace necesario la equivalencia en dinero como importe de la responsabilidad del obligado. – La suma de dinero garantizado ha de ser en moneda nacional o, en otro caso señalarse la equivalencia de las monedas extranjeras con los signos monetarios de curso legal en España. – Por el principio de especialidad la suma garantizada a de ser constante. – Excepción: el art. 219 R.H permite introducir clausulas de estabilización, solo en los préstamos garantizados con Hipoteca y siempre que concurren los siguientes requisitos: – La duración mínima pactada sea de 3 años – La estabilización se realice con los tipos o índices que el propio art. Señala fijar una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria que no podrá exceder nunca del importe nominal más el 50 por 100, si excede de 10 años o el 25 por 100 en los demás casos.