Automated Valuation Model
AVM, (acrónimo de la expresión inglesa Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles, mediante el uso de algoritmos matemáticos y estadísticos combinado con una base de datos. La mayoría de los AVM calculan el valor de un inmueble en una ubicación geográfica concreta y en un momento del tiempo.
Fundamento editar
Se trata de un sistema de inteligencia artificial que combina:
- Un modelo hedónico[1] de valoración de inmuebles obtenido mediante regresión lineal múltiple y otras técnicas estadísticas de análisis multivariante y de minería de datos que responde a las características aportadas por el usuario
- Las características estadísticas, demográficas, sociales y económicas de la zona
- Un análisis pormenorizado del valor de suelo y del valor de construcción
- La normalización y geocodificación de una base de datos de inmuebles comparables con sus valores de mercado actualizados y homogeneizados
- La evolución histórica del precio de los inmuebles
y como consecuencia de lo anterior calcula el valor teórico del inmueble.
Contenido editar
Un informe AVM debe contener:
- la identificación del inmueble
- la estimación del valor del inmueble
Además, puede contener:
- Estimaciones inferidas para la obtención del valor (existencia de ascensor, calidad de acabados estimada, etc)
- Información estadística, demográfica e inmobiliaria de la zona
- Fotografía aérea o a pie de calle
- Información y referencia catastral
- Información del edificio
- Información del mercado y de su evolución
- Justificación de la obtención del valor
- Nivel de confianza del resultado
Marco legal editar
Los AVM sirven para la revisión de valores de los inmuebles hipotecados conforme a los acuerdos internacionales Basilea II, transpuesto a la normativa europea por la Directiva 2006/48/CE[2]
Dicha Directiva europea está transpuesta a la normativa española por la Circular 3/2008[3] de Banco de España (denominada Circular de Solvencia) sobre determinación y control de los recursos propios mínimos (ver Norma 43.6).
Asimismo, el Banco de España ha publicado[4] una guía para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación
Utilidades editar
- Obtención del LTV (Loan To Value) para supervisión bancaria, conforme a la Directiva 2006/48/CE[2] y a la Circular 3/2008[3] de Banco de España
- Valoraciones previas orientativas
- Contraste del valor de una tasación presencial
- Seguros de riesgo de crédito
- Evolución de precios de inmuebles
- Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio
- Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro multirriesgo del hogar
Usuarios editar
- Entidades Financieras (Bancos y Cajas de Ahorro)
- Empresas de servicios de inversión
- Compañías de Seguros
- Particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble (herencias, divorcios, etc)
- Sociedades de Tasación, para supervisión de valores
- Hacienda
- Auditores
- Peritos tasadores judiciales
- Empresas de marketing directo
- Emisores e inversores de titulizaciones
- Calificadores de riesgos
Ventajas editar
- Bajo coste.
- Ahorro de tiempo, de papel, de desplazamiento, de combustible. Contribución ecológica.
- Inmediatez
- Objetividad
Inconvenientes editar
Véase también editar
Referencias editar
- ↑ ¿Qué son los precios hedónicos?
- ↑ a b Directiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a su ejercicio (Basilea II)
- ↑ a b Circular 3/2008 de Banco de España sobre determinación y control de los recursos propios mínimos
- ↑ Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación[1]
- ↑ Orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril)
Bibliografía editar
- Peña Sánchez de Rivera, Daniel (2002). Mc Graw Hill, ed. Análisis de datos multivariantes. Madrid. p. 539. ISBN 84-481-3610-1.
- Medina Dávila-Ponce de León, Emilio (2003). Dykinson, ed. Valoración inmobiliaria. Madrid. p. 635. ISBN 84-9772-120-9.
- Hernández Orallo, José; Ramírez, MªJosé; Ferri, César (2004). Pearson Prentice Hall, ed. Introducción a la Minería de Datos. Madrid. p. 680. ISBN 84-205-4091-9.
- Newbold, Paul; Carlson, William; Thorne, Betty (2007). Pearson Prentice Hall, ed. Estadística para administración y economía. Madrid. p. 1063. ISBN 978-84-8322-403-8.
- Barris, Joaquim; García Almirall, Pilar (2008). UPC, ed. Un sistema experto de tasación por el método de comparación. Los métodos de estimación espacial y su aplicación en la metodología de tasación por comparación. Barcelona. p. 201. Archivado desde el original el 27 de febrero de 2012.
Datos: Q4826487
